不知道各位发现没有？2026年的楼市，出现了一个挺有意思的现象。新房那边冷冷清清，一季度销售额1.73万亿元，同比掉了16.7%。二手房这边呢？3月份全国20个重点城市，二手房成交面积大约1797万平方米，环比猛涨117%，同比也涨了6%。一冷一热，反差太大了。
我们身边不少朋友最近买房，最后都选了二手房。问起来原因也挺一致的：新房太偏了，周边啥也没有，晚上路灯都没几盏。二手房虽然不是全新的，但胜在位置好、配套全，关键价格还更实在。
这种选择背后有没有道理？
先看价格。国家统计局4月16日的数据摆在那里，3月份一线城市新房环比涨了0.2%，二手房环比涨了0.4%。表面上看好像都在回暖。但是拉长时间线一看，一线城市二手房同比还跌着7.4%。北京跌了8.3%，广州跌了8.1%。
贝壳研究院有一组更扎心的数据。2025年重点30个城市的二手房价格，跟历史最高点比，平均跌了39%。一线跌37%，二线跌38%，三线跌了40%。400万买进来的房子，现在可能240万都不一定有人接盘。这个降幅，我们想想就觉得肉疼。
新房为什么还能撑住价格？因为开发商手里有＂第四代住宅＂这类新概念产品，多少还有点噱头，定价上能挺一挺。二手房的房东可就没这个底气了。尤其是前几年高位接盘的那批投资客，月供扛了三四年，眼看着越套越深，现在就想赶紧脱手。
我们去中介门店转一圈就知道了，稍微表现出一点买房意向，很多房东十万八万说降就降。而且二手房的价格特别透明，同小区上个月成交多少钱，挂了多久才卖掉，打开贝壳一搜全出来了。有人想扛价？旁边邻居先降了，你扛也扛不住。
上海的数据很能说明问题。今年3月，上海全市二手房成交了3.1万套，同比涨了6%。中指研究院的数据还显示，3月上海二手住宅均价环比微涨了0.08%，结束了连续33个月的下跌。33个月啊，快三年了，终于止住了。
北京3月份二手房网签19886套，是近15个月的最高纪录。成都更猛，二手房成交面积261万平方米，环比涨了140%，同比涨了26%。你看，不光是一线城市，强二线的二手房一样在放量。
再来看位置的问题。现在还在卖的新房，基本都在城市外围。通勤一小时起步，学校医院都还在规划图上。2026年一季度，全国50个重点城市新房供应面积只有1486.6万平方米，环比和同比都大幅缩水，分别降了48%和42%。开发商自己都不太敢往郊区铺了。
二手房就不一样了。大部分都在成熟地段，出门左拐是菜市场，右拐是地铁口，可能隔一条街就有重点小学。对于每天要上班接娃的普通家庭来讲，这种确定性太重要了。
期房的信任危机也是绕不开的话题。前几年暴雷的、烂尾的项目太多了，伤了一大批购房者的心。截至2025年10月，全国750多万套已售难交付的住房完成了交付。换个角度理解就是，这750多万套房子，差点就变成了烂尾楼。
现在政策也在往现房销售的方向推。住建部2026年新政明确了，新出让土地的商品房项目原则上实行现房销售。到2025年底，全国现房销售占比已经突破了35%。方向是对的，但过渡期还得好几年。在这个过渡期里，二手房＂所见即所得＂的优势太明显了。
我们来看一组大趋势的数据。2025年全国新房大约卖了630万套，二手房卖了602万套。新房同比跌了10%，二手房只微跌了1%。二手房的市场占比从2023年的37%涨到了44%。聚焦到重点30个城市，二手房成交套数占比大约65%，比2024年又提升了4个百分点。三套房子里有两套是二手的，这个比例已经很高了。
买房的底层逻辑确实在变。五六年前我们买房，第一反应是＂能涨多少＂。现在呢？大多数人想的是＂位置方便不方便＂＂月供扛不扛得住＂＂别再跌太多就行了＂。从投资逻辑转向居住逻辑，这个变化是实实在在的。
往更深的层面看，这是整个楼市从增量时代迈向存量时代。城镇化率已经过了65%，大规模的人口进城潮基本结束了。大城市没什么地可供了，自然资源部今年3月还专门发文，新增建设用地原则上不再用于经营性房地产开发。小城市呢？人口还在流出。新房市场收缩，几乎是必然的。
开发商的信心目前也还在低位。2026年前两个月，房地产开发投资额9612亿元，同比降了11.1%。全国商品房待售面积还有将近8亿平方米，处在历史高位。这些库存消化起来需要很长时间，远郊那些大盘三五年卖不完都正常。
不过也有一些积极的信号。中指研究院一季度报告提到，二手房成交持续好于新房，京沪市场率先回暖。二季度随着一些优质新盘入市，加上传统旺季的带动，核心城市的成交量有望得到支撑。
广州那边也有微妙变化。3月份二手房挂牌量比去年高位回落了，同比降了大约8.2%，优质房源的供给在收窄，业主的惜售情绪开始抬头，议价空间收窄到了5%以内。跌得最狠的城市都开始出现这种信号，值得关注。
2026年，房地产市场进入下行调整的第四个年头了。这一轮调整的深度和时间都超出了很多人的预期。但也正是在这个过程中，市场在慢慢回归它本来的样子——房子是用来住的，不是用来炒的。这句话喊了好多年，现在才算真正落到了现实里。
所以如果你现在要买房，新房还是二手房？什么样的房子才是你心里的好房子？评论区聊聊。
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