继第四代住宅之后，抬板设计成为住宅领域又一新风向，去年以来特别火爆，甚至不少地产人称之为“第五代住宅”。
所谓抬板设计，指通过底层架空抬高建筑主体，以抬板平台面层作为住宅建筑室外地坪及公共活动空间的住宅建筑形式。抬板平台以下可设置停车、设备、配套设施、公共开放空间等功能。
经过抬板，原本处于地下空间的车库得以抬升到地面，原来位于首层的商业配套、公共空间等则抬升到二层架空层，可以显著改善车库及低楼层的采光通风效果。
这一住宅设计迭代，符合当前建设“好房子”政策导向。个别城市已经率先出台相关规范，引导和支持社区实施抬板设计。戳此了解，VR沉浸式看房
近日，南阳市自然资源和规划局、住建局等七个部门联合印发《南阳市中心城区“抬板式住宅”规划技术导则（试行）》，成为首个针对“抬板式住宅”的专项规划技术标准。
为什么抬板住宅这么火，抬板住宅有哪些优势和劣势？
政策红利
让抬板式住宅原地起飞
坦白讲，抬板式的住宅并不是新鲜的事物。早在二十年前，就有很多小区采用这种设计，特别是龙湖的别墅小区，做了一系列的此类住宅设计。
大量的赠送面积是它的巨大卖点。但是后来政策对此类住宅进行了严格的控制。抬地式景观成为了严厉打击的对象。
2024年以来，天津、杭州、上海、苏州等十几个城市相继出台新规，明确“符合条件的首层架空车库不计入容积率”，为这一创新模式提供了关键政策支撑。天津2024年发布的《住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见》，杭州2024年12月实施的“计容新规”，均鼓励开发商利用底层架空空间打造停车设施与公共配套，让抬地设计从“成本项”转变为“价值创造点”。
政策红利，直接激活了市场创新。开发商无需占用容积率指标即可获得额外空间，既降低了深基坑开挖、地下防水等建安成本（较传统地下车库节省20%-30%），又能通过空间重构提升产品溢价。
数据显示，天津中建悦庐·棠墅等项目凭借抬地设计，售价较周边同类产品高出约8%，而杭州保利天珺的高得房率（普遍超过90%）更是成为吸引改善客群的核心亮点。
这种“政策赋能+市场双赢”的模式，推动抬板式住宅从顶豪配置快速下沉至主流改善市场。
抬板住宅
带来了哪些新体验？
抬板住宅那么火，到底带来哪些创新？
一、景观革新：从平面绿化到立体园林的蜕变
抬板式住宅最直观的创新的在于景观体系的立体化重构，彻底打破了传统社区“建筑与景观争夺地面空间”的困境。
通过整体抬升形成的高差优势，设计师得以打造“地面—抬板—下沉”三重立体景观，让社区成为可漫步、可沉浸的多维生态空间。
杭州滨江·咏舟府以“漂浮花园”为主题，将地库抬升后，在空中营造出层次丰富的立体花园，蜿蜒的花径阶梯、垂直电梯与玻璃盒子景观相互串联，折射晨昏光影，形成“人在画中游”的沉浸式体验。
越秀·运河樾则利用约12米的自然高差，打造三层下沉式庭院，人工溪涧曲水流觞，最终化作层层跌落的瀑布，与“金舟”凉亭相映成趣，再现了江南“枕水而居”的经典场景。
在天津，绿城·晓月熙棠巧妙利用抬地形成的5.6米高差，通过“嵌入式咬合”设计，将溪谷、叠瀑、廊架与步道有机融合，打造出“缘溪行、踏水入”的山水游园体验。
除了自然景观的立体化，抬地设计还释放了大量连续的地面空间，让全龄段景观功能得以落地。
杭州兴耀·沐芳洲在抬升3.8米的平台上，规划了下沉庭院、镜面水院、阳光草坪等多重景观，配合7.2米挑高的海洋主题童玩区，实现了景观与活动空间的无缝衔接。这种“景观即生活”的设计逻辑，让社区绿化不再是单纯的视觉装饰，而是融入日常的功能场景。
杭州兴耀·沐芳洲，来源：兴耀地产
二、居住体验：重塑舒适与私密的核心价值
抬板式住宅通过空间垂直分层，从根本上解决了传统住宅的诸多痛点，实现了居住体验的跨越式升级。
最显著的提升在于低楼层的居住品质革新——由于居住层抬高至相当于普通小区3-5楼的高度，底层住户彻底摆脱了采光不足、私密性弱、潮湿返潮等困扰。
在采光与视野方面，杭州大家·咏印明庐将住宅抬升至12米标高，让一层住户即拥有5层的视野，四面玻璃幕墙带来270度景观视野，实现从“看风景”到“融入风景”的转变。
福州作为台风多发城市，抬地设计更成为应对潮湿内涝的利器，抬高的居住层有效避免了地库被淹、地面返潮的问题，让业主无需担忧极端天气影响。
人车分流2.0的实现，进一步提升了居住的安全性与静谧性。抬板式住宅将车行流线完全置于抬板之下，地面层成为纯粹的步行空间，儿童可自由嬉戏，长者可悠然漫步，彻底隔绝车辆干扰。
杭州保利天珺更是将快递收发、垃圾清运等服务动线也纳入抬板之下，让地面层始终保持整洁纯粹，实现“地面层归业主，服务层藏地下”的理想格局。
空间舒适度的提升还体现在细节设计中。抬地形成的架空层通常拥有5-8米的层高，为户型优化创造了条件。
杭州绿城·月映金沙的178㎡户型，凭借抬地优势实现了3.1米层高，搭配270度转角飘窗，让室内空间更显开阔通透。
而滨江·锦上观澜的139㎡户型，借助抬地带来的视野优势，打造了约14.6米超级面宽，南向四开间构筑IMAX巨幕视野，让阳光洒满室内每个角落。
三、配套升级：从分散功能到复合空间的整合
抬板式住宅通过“超级底盘”设计，将分散的社区配套集中整合于抬板之下，形成功能复合、体验连贯的公共空间体系，让配套设施真正服务于日常生活。
架空层作为抬地设计的核心载体，被赋予了“泛会所”的功能定位，涵盖童玩、书享、健身、社交等多元场景。
杭州滨江·咏舟府的首层架空层高达5.5米，打造了2个童玩主题空间、老年活动区、女性专属空间及labubu主题轰趴馆，配合抬升设计特有的城市阳台，满足不同年龄段业主的社交需求。
天津金茂·锦棠则在架空层设置了约900㎡的全龄艺术会所，包含观影室、四点半学堂、邻里会客等功能，在有限成本下实现了品质感的显著提升。
这些架空层空间通过风雨连廊串联，形成“风雨无阻的步行网络”，让业主无需下楼即可享受全方位配套服务。
除了普惠性的泛会所，抬板式住宅的专属会所也实现了品质升维。
传统下沉式会所往往面临采光不足的问题，而抬地社区的“下沉会所”本质与路面齐平，通过大面积玻璃幕墙引入自然光线，实现通透明亮的空间体验。
杭州绿城·月映金沙的地下会馆以约460㎡下沉水景庭院为核心，串联起天光篮球馆、恒温泳池、健身房等空间，泳池采用可开启电动幕墙，打开后与外部庭院绿植无缝衔接，营造出“在自然中运动”的独特体验。
天津保利·津门天珺的“JUN会所”更是达到2300㎡，内设天津住宅唯一的赛事级网球场，成为顶豪圈层的社交核心。
商业配套与社区服务的整合同样亮点纷呈。
广州保利·玥玺湾在11米高的浮岛园林之下，规划了约6000㎡全维会所体系，包含10大功能区，与地面层大堂相连，实现“接待-社交-归家”的全场景覆盖。杭州招商·杭序府则将社区商业与抬板空间结合，通过“宽檐商街”设计消隐社区边界，让商业配套既服务业主又融入城市街区，激发社区活力。
广州保利·玥玺湾的浮岛园林，来源：广州保利
四、车库革命：从阴暗地库到阳光车库的转型
车库设计是抬板式住宅的核心创新点之一，彻底颠覆了传统地下车库“阴暗、潮湿、压抑”的固有印象。
抬板之下的架空车库依托自然采光与通风优势，成为名副其实的“阳光车库”，从根本上解决了地下车库的诸多痛点。
在采光与通风方面，阳光车库通过采光井、玻璃幕墙等设计，让自然光线充分涌入，白天停车无需开车灯，尾气也能快速散发。
杭州杭序府将车库抬升3.6米，全域架空5米，实现了车库的自然通风采光，大幅提升了停车体验。苏州星澜启明采用“平层入库”设计，车辆无需经坡道即可直接驶入首层车库，充足的自然采光不仅防潮，更让车库成为“有阳光、有风景”的空间。
成本与实用性的平衡是阳光车库的另一大优势。与传统地下车库相比，抬地车库减少了土方开挖、基坑支护等工程，建设周期缩短3-6个月，后期运维中可免设人工照明和机械通风系统，年节省能耗显著。
天津中建悦庐·棠墅的数据显示，其阳光车库一年仅通风、照明费用就可节省12万元。同时，阳光车库的安全性也大幅提升，监控无死角，车辆停放更有保障。
部分高端项目还对车库进行了美学升级，让停车成为一种享受。杭州华润·元起观潮的车库采用“钻石切割”设计理念，搭配仿石铝板与玻璃幕墙，营造出高端酒店般的质感；保利天珺的“架空光厅车库”通过光影设计，让归家动线充满仪式感。这些细节设计，让车库不再是单纯的停车载体，而是社区空间美学的延伸。
五、入口重构：仪式感与功能性的双重升级
抬板式住宅的入口设计，围绕“垂直归家”的核心逻辑，打造了兼具仪式感与实用性的动线体系，让归家过程成为一种身份认同的彰显。其入口设计的创新，体现在“大门-过渡空间-入户”的三级礼序中。
社区大门作为第一重礼序，往往采用超宽尺度与高端材质，营造恢弘气势。杭州滨江·锦上观澜的大门宽约78.8米、高约9.2米，采用安第斯雪景奢石与古铜色铝板搭配，传统建筑穹顶元素经现代化演绎，夜晚灯光亮起时化作金碧辉煌的藻井，尽显高奢质感。
天津保利·津门天珺的大门高达10.4米，复刻天津中国银行形制，门侧珐琅彩执手与海浪纹理锻打工艺，将建筑细部升华为文化藏品。
过渡空间的设计则解决了“垂直归家”的动线衔接问题。
由于居住层抬高，开发商通过电梯、自动扶梯、景观坡道等多种方式，实现地面与抬板层的无缝连接。苏州中铁·咏月台设置人行垂直电梯，业主归家即进入架空层，垂直电梯直接入户，全程无雨遮挡；杭州兴耀·沐芳洲则优化了从地面G层到平台架空层的动线，通过花径阶梯与垂直电梯的组合，让步行归家成为一种景观体验。
部分项目还在过渡空间设置了酒店式环岛落客区，如杭州保利天珺的入口约56米面宽门庭，搭配超400㎡落客区，让驾车归家的业主享受尊贵礼遇。
入户层面的设计同样精益求精。抬板式住宅普遍采用“类一梯一户”设计，独立电梯厅成为业主的专属过渡空间，既保障私密性，又可作为收纳延展。
杭州大家·咏印明庐的独立电梯厅带270度自然采光，如同“入户花园”；而滨江·时舟里的双层高入户大堂，搭配鎏金天幕与70米宽尺度，让每一次归家都充满仪式感。这种“三级礼序”的入口设计，将功能性与精神需求完美融合，彰显了抬板式住宅的高端定位。
创新背后也有隐忧
抬板式住宅的现存短板有哪些？
尽管抬板式住宅在空间利用、居住体验等方面实现了诸多突破，成为人居创新的重要方向，但任何建筑形态都存在两面性，结合行业观察与实际项目反馈，抬板式住宅仍存在一些不容忽视的缺点与短板，主要集中在成本、动线、运维、适配性等多个维度，需理性看待。
首先，建设与结构成本显著增加，最终可能传导至房价。
抬板式住宅的核心是打造坚固的“超级底盘”，需将整个居住层抬升5-12米，这就要求使用更高强度的混凝土和复杂的结构转换技术，同时涉及工厂预制、运输、现场吊装等特殊工艺，这些都带来了额外的成本投入。
据天津某国企项目实测数据显示，抬地设计虽能通过减少地下基坑开挖，每平米节省约120元成本，但因底盘建设与装配施工，每平米又需多投入约180元，整体建安成本每平米仍高出约60元。此外，为保障垂直交通顺畅，开发商需增加电梯配置，进一步抬高了初期建设成本，这些成本最终往往会体现在房价上，导致抬板式住宅的售价普遍高于周边同类传统住宅。
其次，归家动线复杂，垂直交通依赖度高且运维成本突出。
由于居住层整体抬高，业主进出小区必须通过电梯或楼梯上行至抬板平台，再进入单元楼，无法直接从地面入户，导致归家动线比传统住宅更长、更繁琐。
尤其是早晚高峰时段，电梯使用频率大幅提升，若电梯数量配置不足或布局不合理，极易出现拥堵、等待时间过长的问题，杭州部分抬地项目就曾出现高峰时段扶梯人流积压、通行效率低下的情况。
同时，电梯的长期高频运行不仅会增加物业的电费支出，其后期维护保养成本也不容忽视——电梯作为特种设备，需定期检修，零件老化更换费用高昂，长期下来会加重业主与物业的负担，这一点与加装电梯后期面临的运维困境高度相似。此外，这种动线设计对老年人、儿童以及携带重物的业主不够友好，降低了出行便利性。
再者，城市界面衔接困难，易产生封闭感与“孤岛效应”。
抬板式住宅与周边城市道路形成数米甚至十余米的高差，若设计处理不当，会形成一道生硬、冷漠的“城市峡谷”，割裂街区氛围，让社区与城市空间脱节。
为了融入城市环境，开发商需额外投入成本，设置开放的商业、景观或缓坡衔接，但即便如此，也难以完全消除高差带来的封闭感，部分项目甚至因衔接设计不合理，既影响了社区的安全感与归属感，也降低了城市空间的连贯性。
第四，噪音与振动传导、景观运维难度大等问题突出。
车辆在抬板下方的车库内行驶、鸣笛产生的噪音和振动，可能通过建筑结构传导至上层住宅，影响业主休息。
而抬地设计打造的立体景观，虽视觉效果突出，但后期运维难度与成本远高于传统平面绿化——边坡修剪、高空灌溉困难，挡土墙、排水系统易老化渗漏，高处景观设施检修不便，且立体景观的绿化成活率较低，若物业运维不到位，很容易出现积水、冲刷、景观碎片化等问题，影响社区整体品质。同时，架空层下方若通风设计不足，还可能形成阴暗、潮湿的“灰空间”，进一步影响居住体验。
最后，存在结构安全隐患与适配性局限。
大面积架空结构对建筑桩基、荷载分配和抗震性能要求极高，若设计或施工不到位，可能增加抗震风险，对居住安全构成威胁。
此外，抬板式住宅并非适用于所有地块，更适合地库“方方正正”的楼盘，对于“鱼骨图”地库、假机械车位地库以及车位配比较低的项目，适配性较差，强行采用抬地设计会导致归家动线混乱，引发业主不满。
同时，目前抬板式住宅仍处于行业试验阶段，缺乏足够成熟的长期运维案例，其长期使用效果、结构耐久性等仍存在不确定性，对物业的运维能力提出了极高要求。另外，消防车道成本也会因抬地设计增加，消防车难以直接接近建筑主体，需设置专用坡道或通道，不仅增加了施工成本，也可能延长应急响应时间。
小结
万事万物都有正面与反面，特别是对于一个需要使用五十年的产品，需要从业人员谨慎对待。展望未来，抬板式住宅将向更精细化、智能化方向发展。
在政策持续优化的背景下，开发商将进一步挖掘架空空间的潜力，实现“全龄化、个性化”的功能适配；智慧社区系统的融入，将让垂直交通、车库管理、配套使用更高效便捷；绿色低碳技术的应用，将让抬地社区在能耗控制与生态友好方面实现新突破。
从杭州到天津，从上海到福州，抬板式住宅正以其强大的空间塑造能力，成为城市高品质住宅的主流形态。
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